Kaum etwas ist für Mieterinnen und Mieter unangenehmer, als im Alltag mit Problemen in der gemieteten Wohnung oder dem gemieteten Haus konfrontiert zu werden. Sei es eine defekte Heizung im Winter, ein tropfender Wasserhahn oder ein Schimmelfleck an der Wand – Mängel wie diese treten leider häufig und unerwartet auf und betreffen sowohl kurz- als auch langfristig wohnhafte Mieterinnen und Mieter, häufig unabhängig davon, wie alt das Mietobjekt ist oder welchen Zustand es aufweist.

Schnell stellt sich die Frage: Wer muss den Schaden beheben? Bin ich als Mieterin oder Mieter zuständig, oder liegt die Verantwortung doch beim Vermieter?

In diesem Beitrag wird erläutert, was rechtlich unter Mängeln am Mietobjekt zu verstehen ist und welche Rechte und Pflichten sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Behebung dieser Mängel haben.

Was ist unter einem Mangel am Mietobjekt zu verstehen?

Ein Mangel am Mietobjekt liegt vor, wenn die Wohnung oder das gemietete Objekt nicht mehr zum vertraglich vereinbarten Gebrauch tauglich ist oder zugesicherte Eigenschaften fehlen. Das bedeutet, dass der tatsächliche Zustand des Mietobjekts vom Zustand abweicht, den der Vermieter laut Mietvertrag oder Gesetz schuldet. Ein Mangel kann sich auf physische Schäden wie defekte Heizung, undichte Fenster oder Schimmelbefall beziehen, oder dass Lift oder Waschküche ausser Betrieb sind, aber auch darauf, dass zugesicherte Eigenschaften (z.B. besondere Ruhe, bestimmte Ausstattungen wie, Zugänge etc.) nicht vorhanden sind. Welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus ergeben, richtet sich einerseits nach der Schwere der Beeinträchtigung und andererseits danach, ob der Mieter oder eine von ihm verantwortete Person den Mangel selbst verschuldet hat (Art. 259a Abs. 1 OR).

Verschulden des Mieters

Hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet, entfällt eine Haftung des Vermieters nach Art. 259b ff. OR. Stattdessen kann den Mieter eine Schadenersatzpflicht nach Art. 97 OR treffen.

Leichter Mangel

Bei kleineren Mängeln – etwa wenn eine Glühbirne durchbrennt oder der Wasserhahn tropft – muss der Mieter die Reparatur gemäss Art. 259 OR auf eigene Kosten übernehmen. Als kleinere Mängel gelten in der Praxis in er Regel Schäden mit einem Kostenaufwand bis etwa 100-150 CHF.

Haftung des Vermieters

Der Vermieter muss auch dann für Mängel einstehen, wenn ihn selbst kein Verschulden trifft oder der Mieter den Mangel nicht unverzüglich meldet. Unterlässt der Mieter diese Mitteilung, kann er jedoch für Folgeschäden haftbar gemacht werden, die durch die verspätete Meldung entstehen. Tritt ein mittlerer oder schwerwiegender Mangel auf, der den gewöhnlichen Gebrauch des Mietobjekts spürbar beeinträchtigt, stehen dem Mieter nach Art. 259a OR folgende Rechte zu:

• Beseitigung des Mangels – Art. 259b OR
• Herabsetzung des Mietzinses – Art. 259d OR
• Schadenersatz – Art. 259e OR
• Hinterleung des Mietzinses – Art. 259 g/h OR

Beseitigung des Mangels – Art. 259b OR

Der Vermieter ist verpflichtet, auftretende Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Tut er das nicht, kann sich der Mieter – vorbehaltlich Art. 259c OR – auf folgende Rechte berufen:

• Ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 259b lit. a OR – Liegt ein schwerwiegender oder zumindest erheblicher Mangel vor, darf der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Eine zusätzliche Frist zur Mängelbehebung muss er dem Vermieter dabei nicht setzen, denn der Vermieter kennt den Mangel und hat diesen nicht beseitigt.
• Ersatzvornahme gemäss Art. 259b lit. b OR- Bei  mittleren Mängeln kann der Mieter den Defekt selbst bzw. durch eine Fachperson beheben lassen und die Kosten dem Vermieter weiterverrechnen.

Der Anspruch auf Beseitigung des Mangels entfällt gemäss Art. 259c OR, wenn der Vermieter innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz für die mangelhafte Sache leistet.

Herabsetzung des Mietzinses – Art. 259d OR

Der Mieter kann bei einem mittleren oder schwerwiegenden Mangel eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Die Gerichte gehen dabei von einer gewissen „Erheblichkeitsschwelle“ aus. Die Beeinträchtigung im Gebrauch der Mietsache muss mindestens 5% bzw. 2% bei einer dauernden Beeinträchtigung ausmachen. Der Anspruch auf Mietzinsreduktion besteht so lange, bis der ursprüngliche, vertraglich geschuldete Zustand des Mietobjekts vollständig wiederhergestellt ist.

Schadenersatz – Art. 259e OR

Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters, die der Mieter aus dem Mangel am Mietobjekt erlitten hat.

Hinterlegung des Mietzinses – Art. 259g/h OR

Bei der Miete von unbeweglichen Sachen – z.B. Wohnungs- oder Geschäftsräume – haben Mieter die Möglichkeit, den Mietzins zu hinterlegen, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigt. Dabei gelten folgende Voraussetzungen:

• Es muss ein Mangel vorliegen, den der Vermieter zu beheben hat.
• Der Mieter muss den Vermieter schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und dabei zugleich androhen, den künftigen Mietzins zu hinterlegen.
• Dabei ist eine anemessene Frist zu setzen – wie lange diese ist, hängt vom Aufwand der Reperatur und der Dringlichkeit des Problems ab.

Wichtige Punkte zur Hinterlegung des Mietzinses:

• Hinterlegt werden kann nur der künftige Mietzins, solange der Mangel nicht behoben ist.
• Der gesamte Mietzins darf hinterlegt werde, unabhängig von der Schwere des Mangels.
• Die Zahlung erfolgt an eine vom Kanton bezeichnete Stelle.

Achtung: Eine blosse Zurückbehaltung des Mietzinses erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nicht und führt zum Zahlungsverzug des Mieters.

Unsere Kanzlei berät zu Mietrecht und Behebung von Mietmängeln. Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich, zu Fragen rund um Mietrecht und Behebung von Mietmängeln.